Stadtvilla

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Besser geht´s nicht! Stadtvilla mit Dachgarten in bester Innenstadtlage am Ortenaupark

Objektbeschreibung

Bei dieser Bad Reichenhaller "Immobilienrarität" kommt das Beste zusammen! Die optimale Lage zwischen Kurpark und Ortenaupark, die überzeugende Größe des Hauses mit bis zu 500 m² Wohnfläche bei bis zu 4 Wohnungen auf je einer kompletten Etage - für den Fall des Ausbaus des Souterrains oder des Dachgeschosses. Der einzigartige Dachgarten mit Bergpanoramablick bei dem sogar dem Makler die Luft wegbleibt, und nicht zuletzt die vielfältigen Nutzmöglichkeiten des Hauses.

1894 in guter Nachbarschaft zum Bismarck-Brunnen erbaut, wurde unsere Stadtvilla in den 60er Jahren umfassend erweitert und um eine Etage plus Dachgarten aufgestockt. Der massive Bau ist in gepflegtem Zustand und wartet wie das ca. 716 m² große Grundstück auf frische Ideen, die dem Anwesen wieder neuen Glanz verleihen.

Fangen wir mit dem Garten an, nicht zu groß und arbeitsintensiv, aber groß genug, um sich in den schönen, geschützten Ecken ein Lieblingsplätzchen zu schaffen. Es ist alles da, schöne gepflegte Lorbeerhecken, blühende Sträucher und Bäume, Rasenflächen und ein kleiner offener Schuppen, der direkt an die große Garage angebaut ist. Plätze für weitere Kfz-Stellplätze sind vorhanden. Vom Garten aus gibt es einen praktischen Nebeneingang ins Gebäude.

Der Haupteingang liegt repräsentativ zur Bahnhofstraße und ist mit seinem Marmoraufgang ein gebührender Empfang in der guten Nachbarschaft von königlichem Kurhaus, evangelischer Stadtkirche und Villa Rosenhof.

Im Haus beginnen wir mit der Souterrain-Ebene mit ca. 113 m² Fläche. Sie beherbergt mehrere hohe und solide Kellerräume, die Haustechnik und die Gaszentralheizung aus dem Jahr 2006. Aktuell gibt es noch zu genehmigende Pläne, das gesamte Geschoss zu einer reizvollen Souterrainwohnung mit Lichtgraben und einer großen Terrasse mit Gartennutzung umzubauen.

Das Hochparterre darüber, mit etwa 129 m² Wohnfläche wurde bis zuletzt als Arztpraxis genutzt. Aufgrund der zentralen Lage und der hervorragenden Erreichbarkeit ist diese Nutzung auch weiterhin gut vorstellbar. Die Attraktivität der Räume, zum Teil mit altem Stuck, schönen Parkettböden und beachtlicher Raumhöhe sowie großen hellen Fenstern, spricht natürlich auch für eine reine Wohnnutzung, die bereits genehmigt ist.

Die nächste Etage, das 1. Obergeschoss mit ca. 119m² Wohnfläche, ist komplett ein Wohngeschoss und überzeugt als stilvolle 3-Zi.-Villenwohnung mit großen Räumen und hochwertig saniertem barrierefreiem Bad,
mit direktem Zugang zum ebenfalls stilvoll renoviertem Schlafzimmer. Hier besticht der gelungene Mix aus alt und
modern. (z.B. alter Stuck und modern abgehängte Decke mit Lichtspots). Ebenfalls repräsentativ , das riesige Wohnzimmer mit offenem, hervorragend ziehendem Kamin. Nicht zu vergessen ist die große Küche mit französischem Balkon und ein Gäste-WC. In dieser Wohnung werden Sie speziell den ca. 19 m² großen, terrassenartigen und überdachten Balkon genießen, welcher auch zu einem Wintergarten umgestaltet werden könnte. Der unverbaubare Blick auf den angrenzenden Ortenaupark mit seinem wunderschönen Altbaumbestand und auf die Reichenhaller Hausberge ist wirklich etwas Besonderes.

Im zweiten Obergeschoss befindet sich ein weiteres Schmuckstück unserer Villa. Der Ausblick von hier oben ist nicht zu schlagen. Auch hier gibt es den riesigen Terrassenbalkon mit Park- und Bergblick - ebenfalls als Wintergarten vorstellbar - sehr sonnig und enorm ruhig für die Lage im Stadtzentrum. Mit der Wohnfläche von ca. 139 m² lässt sich einiges an Wohntraum erfüllen. Das absolute „Highlight“ ist aber der direkte Treppenaufgang aus der Wohnung hinauf zur einmaligen Dachterrasse und den großen Speicherflächen. Der Dachgarten mit kleiner Wiese, Blumen, Weinreben und Badepool ist ein Kleinod mit Seltenheitswert! Diesen geschützten und ruhigen Rückzugsort mit Traumpanoramablick zu genießen macht wirklich Freude.

Egal ob Sie größere Umbauideen verwirklichen oder nur das nötigste an Renovierungen durchführen und den Stil des Hauses beibehalten wollen, Sie bekommen immer eine außergewöhnliche Immobilie in Best-Lage mit enormem Potential.

Anlageobjekt mit Vermietung und Privatwohnsitz, repräsentativer Firmensitz oder Arbeiten und Wohnen unter einem Dach, aber auch Generationen übergreifender Familienwohnsitz, hier ist alles möglich!

Ich hoffe Sie sind neugierig geworden und wollen sich dieses „Reichenhaller-Zuckerl“ mal genauer ansehen. Dann geht es ihnen vielleicht so wie mir, es bleibt ein bisschen die Luft weg.

Objektnummer: 70-148
Lage: 83435 Bad Reichenhall
Wohnfläche: ca. 388 m²
Zimmer: 18,0
Baujahr: 1894
Heizungsart: Zentralheizung
Befeuerung: Gas
Energieausweis: Bedarfsausweis
Energiewert: 194,90 kWh/(m²*a)
Energieeffizienzklasse: F

Lage

Hier kann man definitiv sagen: Mittendrin im Herzen der Alpenstadt.
Sie haben die Wahl zwischen Kurgarten mit Gradierwerk und Philharmonie, Ortenaupark mit traditioneller Eisdiele und "Top-Italiener", sowie weiterer hervorragender Gastronomie. Auch Theater, Kurgastzentrum mit Casino, Fußgängerzone mit prämiertem Kino und Caféhäusern sowie Ärzte, Apotheken und Banken, es ist alles „ums Eck“ auf ebener Fläche und fußläufig erreichbar. Der Ort verfügt auch über alle gängigen Schultypen incl. eines Gymnasiums, alle ebenfalls zu Fuß erreichbar.

Bad Reichenhall, die Kurstadt bekannt durch Salz, Sole, Ruperthustherme und die herrliche Alpenkulisse, mit einer denkmalgeschützten Seilbahn auf den Predigtstuhl, hat viel zu bieten. Ein besonderes Juwel ist der nahegelegene Thumsee, einer der schönsten Badeseen in der Umgebung! Speziell die geographische Nähe zur Kulturmetropole Salzburg incl. Flughafen, zu Berchtesgaden und dem Chiemgau bietet ein hohes Maß an Freizeitwert. Leicht erreichbar ist auch die bayerische Landeshauptstadt München. Beeindruckende Natur, sehr viel Kultur und gute Arbeitsmöglichkeiten machen die Region beliebt und steigern den Marktwert bei Jung und Alt!

Ausstattung

Eckdaten/Ausstattung/Merkmale auf einen Blick:

- kein Denkmalschutz
Baujahr 1894, Renovierung / Anbau + Aufstockung in den 60er Jahren, massiver Altbau in gepflegtem Zustand, Teilrenovierung im 1.Obergeschoss 2012
- 18 Zimmer, 3 Badezimmer, 2 WC´s
- aktuell zwei Wohnungen und eine Praxis
- Souterrainkeller mit seperatem Eingang
- traumhafter Dachgarten mit Terrasse, Badepool und Speiseaufzug
-große Speicherflächen (evtl. teilweise ausbaufähig)
- Souterrain ca. 113 m² Fläche
- Hochparterre ca. 129 m² Fläche
- 1. OG ca. 119m² Fläche
- 2. OG + Dachterrasse ca. 139m² Fläche
- Grundstücksgröße 716m²
- 1 Garage, 3 Stellplätze
- 2 Eingänge
- Zentralheizung mit Stadtgasanschluss Bj. 2006 - Fernheizungsanschluss ist ab 2020 nach Planung der Stadt Bad Reichenhall denkbar
- Rohre und Fenster renovierungsbedürftig
- ein Außenaufzug ist genehmigungsfähig
- Speiseaufzug vorhanden
- offener Kamin vorhanden
- barrierefreies Badezimmer mit behindertengerechter Dusche stilvoll und modern saniert mit direkter Verbindung zum Schlafzimmer, Renovierung 2012
- schön angelegter, gepflegter Garten
- hohe Räume mit zum Teil altem Stuck, teilweise massiver alter Parkettboden
- 2 große Südwest-Balkone, 2 kleine Westbalkone, 2 französische Balkone
-moderne Elektroanlage mit Kabelfernsehanschluss
- teilweise schöne Holz-Kassettentüren im Hochparterre

Sonstiges

- Bezug ist kurzfristig nach Absprache möglich.
- Haus ist frei verfügbar ohne laufende Mietverträge oder Verbindlichkeiten

Angaben zum Energieausweis

Art des Ausweises: Energiebedarfsausweis
Energiebedarf: 194,90 kWh/(m².a)
Energieeffizienzklasse: F
Heizungsart: Zentralheizung mit Gas (Stadtgasanschluss)
Baujahr Gebäude lt. Energieausweis: 1894 (Erweiterung Mitte der 60er Jahre)
Baujahr Wärmeerzeuger: 2006
Befeuerung/Wesentlicher Energieträger: Gas

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ANSPRECHPARTNER
Christian Dirnberger, Immobilienwirt (lbs)
Tel: 08651 / 76 345 76
E-Mail: dirnberger@sic-reichenhall.de

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